中國大陸居民如果想投資中國臺灣南部城市的房產，可供選擇的2個城市是臺南市和高雄市，而要再壓縮買房預算，那答案就只有臺南。臺南是臺灣6大都市里房價最低的城市，長期以來缺乏重大利好規劃，房價徘徊不前，但隨著臺積電入駐臺南科學園區而發生重大改變。臺積電投資南科不僅僅帶來了錢，而是引來了整個芯片半導體產業產業鏈。未來2年，臺南將會是全球最重要的先進制程聚落，最聰明的錢和人才，早已提前卡位，將隨著南科崛起搶賺機會財，周邊的房價自然會水漲船高。下面就跟著李非看看南科給臺南市帶來顯而易見的價值，產業構成、人口遷入、就業增加、工資上漲、房市熱潮。

南部科學園區臺南園區簡介

臺南園區位于臺南市新市、善化及安定三區之間，地址為臺南市新市區南科三路22號，面積1043公頃，主要產業為光電、積體電路、精密機械、生技及綠能等產業，南科園區營業額為6642.79億新臺幣，就業人數已接近8萬人。其中，2017年半導體領導廠商臺積電公司，宣布5納米及3納米先進制程在臺南園區建廠，將有利吸引全球頂尖廠商，打造全球規模最大半導體產業聚落。此外，將結合既有園區綠能廠商及周邊學研機構，鏈結產學與沙侖綠能科學城，共同打造綠能科技創新產業生態系。而在光電部分，主要系以群創與瀚宇彩晶所形成的平面顯示器上下游聚落為核心，隨著智慧型手機及筆記型電腦的大量需求，觸控面板快速發展，目前南科已有和鑫光電及群創的觸控面板廠，加上園區TFT-LCD聚落相關新臺幣件、材料、設備等廠商的支援，上下游供應鏈完整，形成臺灣最重要之TFT-LCD產業聚落。

南科產業構成

根據調查顯示，受南科就業機會帶動，臺南市全職職缺數近三年呈現正成長（4.63%），為臺灣六都第一，而且全臺灣有高達40%民眾愿意定居臺南 ，科技產業職缺需求前三名分別為：技術人員、電機技師、工程師和機械操作人員。外商臺廠競相投資！南科快速崛起成為半導體發展核心，臺南市建構優質環境創造更多就業機會。

南科一共有239家（含高雄南科園區），一、二期土地利用率超過95%（第三期將擴建），積體電路25家，電腦周邊6家、通訊11家、光電45家、精密機械57家、生物科技84加，其他行業11家。

南科的崛起關鍵就在臺積電！臺積電正在南科加速投資，當計畫完成后，南科將成為全球最重要的先進半導體制造和EUV（極紫外光）設備中心，營收破兆，追上竹科只是時間問題。

早在2018 年時，臺積電南科18 廠正式動土，當時董事長張忠謀表示，這里將會是5 奈米制程的中心，臺積電在18 廠投資臺幣5,000 億新臺幣，增加4,000 個就業機會。但今年，臺積電在技術論壇上揭露，不只5 奈米和3 奈米制程都會在這里生產，還在南科設立先進封測廠和特殊制程的生產據點，整合前后段制程，把效能再拉高一個層級。

荷蘭公司艾司摩爾（ASML）來了，南科成為全球最高階半導體制程中心。8月20日，艾司摩爾EUV（極紫外光）全球技術培訓中心在南科正式開幕，選在這里，因為全世界近半數的EUV機臺都在這里，臺積電的5奈米和3奈米制程，將大幅采用EUV設備。

臺積工程師在哀號，去海外受訓的福利沒了，過去，要學會使用EUV 設備，只能去荷蘭，現在，不用離開南科就能完成訓練。EUV 使用很多新材料，臺南會成為全世界最重要的EUV 供應鏈聚落。一位業界人士觀察。

南科管理局估計，今年南科的產值將會成長15%，沖上臺幣8,600 億新臺幣，目前，臺積電占南科營業額約5 成，當臺積電3 奈米量產后，南科產值可望破兆新臺幣。依據臺積電公布的時程，3 奈米將在2022 年下半年量產。按此推算，2022 年之后，南科和竹科產值將非常接近。

不過，南科的就業人口不會這么快追上竹科，因為南科廠房的自動化程度較高，南科管理局估計，今年會突破8 萬人南科管理局副局長蘇振綱說，接下來3年，會以每年2,000 人的數目增加。

增加人才人口和就業收入

根據日前1111人力銀行的調查，全臺35~45歲的年輕人有約4成想移居臺南，也希望到臺南工作，最重要的原因就是因為南科，而臺南市于本周六（15日）也將舉行大型的就業博覽會，將釋出6600個以上的職缺，更有4成薪資在3萬新臺幣以上，包括臺積電、群創光電、臺灣穗高、錸恩帕斯、能新臺幣科技等多家科技大廠都有職缺釋出。

南科的發展也為周邊行政區帶進居住人口，隨著南科持續拓廠，就業人口也愈來愈多，包括善化、新市2區已經連續6年都有超過3000人入戶籍，若加上調職、未入戶籍者，人口增加更多。

臺南科技新貴年收157萬新臺幣

近年來臺南房市發展圍繞南科，而南科又因臺積電設廠其投資規模上兆新臺幣創造出許多職缺，高薪科技新貴更愿意在南科周邊落地生根購屋置產。依“財政部”綜稅所得總額各縣市鄉鎮村里統計分析發現，位于南科旁善化區蓮潭里，個人平均所得中位數達157.4萬新臺幣，是南市平均63.3萬新臺幣近2.5倍。而南科快速發展也讓區段房價屢創新高，透天厝購屋平均總價連6年突破千萬，大樓均價更達16.2萬新臺幣。

查詢臺南市最有錢10里，若以中位數排行，首位為蓮潭里達157.4萬新臺幣，其次是東區裕圣里109.7萬新臺幣與同為東區文圣里，其2~3名為臺南富豪聚落虎尾寮與復興小學生活圈。排名前10名有錢里東區占5名額，北區2名額，永康東橋里也就是近年來房市發展熱絡的大橋生活圈亦入榜，年收96.5萬新臺幣，另安南區東和里也就是史博館生活圈亦入榜，中位數收入為93.7萬新臺幣。

南科對當地房價的影響

房地產需求絕對是取決于有沒有工作機會。房價直接受益于南科輻射的3個區，新市區、善化區、安定區。中國大陸人士想買臺南的房子，可以重點考慮這3個區域。需要購買的客戶請聯系我們，去臺灣旅游網是服務大陸居民到臺灣買房成功案例最多的公司！我們具備市場上最豐富的經驗和專業的團隊，一定幫您順利買好房。大陸人在臺灣買房后可以獲得每年4個月居留的權益。

說南科是臺南發展最重要的命脈，一點也不為過，受惠于南科近年臺南的發展速度快，尤其善化因為距離南科近，房市也受惠最多，不僅新大樓建案房價普遍站上2字頭，10年內的大樓成交也沖上每坪20萬新臺幣，最近2年房價大漲25%。

就業人口增加也帶動住宅的需求，鄰近南科的行政區如善化、新市、永康及安南區，都是南科就業族群會選擇居住的區段，因此房市受惠最大，尤其善化和新市離南科最近，過去透天別墅總價約700~800新臺幣新臺幣就買得到，現在總價都已破千萬新臺幣，近2年上漲速度尤其快。

 而距離南科稍有距離的安南區，則是最近頗受南科人士青睞，這與興建中的北外環道有關，未來北外環道完工后由安南區到南科車程可壓縮在10分鐘，鄰近的北區又有好市多等成熟的生活機能，因此建案銷售熱度高，房價直逼2字頭。

2年前新建案的市場行情大約是每坪16～17萬新臺幣，現在善化這邊的新案也都站上2字頭，即便如此銷售絲毫也不受疫情影響，目前代銷業者手上幾乎都是無案可賣的情況，以自家建案為例，短短4個月銷售期就已全數銷售完畢，其中來自南科從業人員的客戶就將近一半。

善化、新市透天厝要價千萬新臺幣，逐年增長

南科的發展為周邊行政區帶進居住人口，當地房仲業者也指出，包括善化、新市區等地區的房市都受惠不少。

以南科附近新市、善化及安定3區的實價登錄顯示，善化區大樓在2016年每坪平均單價約10.5萬新臺幣，到今年8月已經來到14.5萬新臺幣，漲幅達38％ ；而善化區透天厝在5年前平均總價約860萬新臺幣可買到，但至今平均總價已經來到1175萬新臺幣，漲幅同樣約37％。

另外，新市區的房價漲幅更為驚人。以大樓、華夏物件來說，善化區平均單價從5年前的每坪8.2萬，如今每坪平均單價已漲至13萬新臺幣，漲幅達近6成；至于透天厝總價也從775萬新臺幣漲至1345萬新臺幣，漲幅超過7成。

永慶房產集團則指出，由于新市地區在2017、2018、2019年屋齡5年內成交比例逐步提升，且有多筆包括騰揮會館NO2、太子WIN-明大NEW、長磯一品苑NO3、春池LM inn等成交案例，因此漲幅才會逐年擴大。

但也這意味著，購屋族若想在善化區買透天厝，預算若不到千萬新臺幣恐怕能入手的機率將大大降低。隨著南科三期即將落腳臺南看西農場，南科正全力沖刺成為下一個小竹科，這股房市熱度恐怕在短時間內還不會結束。

臺南科學園區就業人口突破8萬人，加上看好南科三期開發效應，帶動周邊房價上揚，此外，科技新貴及鮭魚返鄉的臺商，資金投入房市，臺南市區房價即使每坪喊價30萬起跳，地段好的仍超搶手。

善化區房仲業者楊欣崇表示，今年以來南科附近的善化區、新市區房價漲幅達20％；原本房價較低的安定區，因為沒有都市計畫，建地少、建案少，漲幅更高。

此外，南科三期落腳新市看西農場，預估年產值400億新臺幣，預計可創造5000人就業機會，南科三期附近房市需求量會更高。有在地建商表示，受惠南科崛起，買屋需求大增，但是建商買地成本也變高，建屋成本也高，因此連帶推高房價。

臺南南科產業競爭力

目的在于引進高級技術產業及科學技術人才，提升區域創新整合能量，以激勵臺灣產業技術之研究創新，并促進高級技術之產業發展。

遵循上開宗旨，積極開發臺南科學園區，引進高科技產業，形成上、中、下游供應鏈完整之高科技產業聚落，以強化產業的國際競爭力。臺南園區引進之主要產業為積體電路、光電、精密機械、通訊、電腦周邊、生物科技等六大產業，目前已形成完整的積體電路、光電及精密機械產業聚落。

(一)積體電路產業聚落

目前南科臺南園區積體電路產業聚落相當完整，園區在臺積電及聯電等晶圓代工廠商帶動下，吸引上游原料供應ＣＭＰ研磨液、石英爐管廠商，下游封裝測試與設備供應商。由于臺積電持續投資臺南園區，除興建生產5納米制程的12寸晶圓廠，另3納米制程也落腳南科，以及高雄園區華邦電的加入，南科已成為積體電路優秀人才與廠商聚集之處，同時也是全球最先進制程所在地。

(二)光電產業聚落

臺南園區系臺灣TFT-LCD產業垂直整合最完整的聚落，在垂直整合方面，自上游的關鍵新臺幣件如玻璃基板（美商臺灣康寧）、液晶材料（日商捷恩智）、觸控式液晶顯示器（和鑫）、增亮膜與稜鏡片（美商3M）、偏光板（日商住華）、光罩（日商頂正）、背光模組（中強），中游的面板（群創光電及瀚宇彩晶）到下游的液晶電視廠商（群創光電）均已涵蓋。而在橫向支援的方面，園區亦聚集有東捷、帆宣、美商臺灣應材、日商優貝克、大福、由田新技、友上、盟立等設備制造商。因產業聚落型態的日益完善，相關廠商前來投資意愿相對增高而形成具競爭優勢的光電產業基地。臺南園區將在臺灣邁向全世界平面顯示器產業領導地位過程中，繼續扮演關鍵性角色。

(三)精密機械產業聚落

臺南園區精密機械產業發展，系隨著半導體及光電大廠投資設廠，形成產業鏈聚集效應。目前已有許多臺灣境內外設備廠商進駐臺南園區，提供自動化或檢測等設備，例如：臺灣應材、帆宣、優貝克、東捷、盟立、超凈及崇越等，本局也積極推動設備生產本土化，并持續向外招商，以吸引更多精密機械廠商進駐南科。